8月供应回升，改善类项目占6成
2023年下半年至今，政策利好不断，尤其是7月24日中央召开会议定调后，利好信号已持续整整两周时间。在中央和地方的积极表态下，市场预期开始修复。据CRIC调研，28个重点城市8月预计新增商品住宅供应面积1051万平方米，环比上升25%。从供应结构各产品档次分布来看，改善占比达60%。考虑到中央频繁发声积极定调房地产，后续核心城市尚有松绑的可能，预期成交有望止跌，但是低位盘整的趋势短期内难以得到根本性改变。 2023年至今，整体市场经历了多个阶段，刚刚过去的7月，在季节性因素影响下，继续巩固筑底行情。由于成交持续不振，房企推盘积极性明显不足。7月30个重点城市新增供应890万平方米，环比下降45%，同比下降33%，再创近5年同期新低，仅相当于2020年同期供应规模的三成左右。进入8月，在7月供应低点之后，8月房企推盘积极性在中央和地方的积极表态及政策利好下预期有所回升，绝对量或将与5月持平。据CRIC调研，28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1051万平方米，环比上升25%，但同比仍下降27%，前8月累计供应面积将达到9389万平方米，总体仍处于低位震荡行情。 分能级来看，一线同环比齐跌，跌幅分别达到55%和10%。其中上海缩量最为显著，单月供应量仅为17万平，达2023年以来月度新低，环比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基数较低，供应环比翻番，从绝对量来看，仍不及2023年上半年月均。广州供应量小幅微增2%，仍处阶段性低位。深圳是一线城市中唯一同环比齐增且累计同比为正的城市。与一线回落不同，二线城市8月供应环比预期上涨35%，同比仍跌14%。从绝对量来看，成都单月供应达124万平方米，位列二线城市榜首。部分城市供应提速，诸如杭州、长沙、重庆等经历了7月的供应低点，8月迎来放量行情，环比翻番。三四线整体供应略显疲软，累计同比降幅扩大至42%。 从CRIC调研城市的供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为39%、60%和1%，总体呈现出以改善为主导的现象。分城市来看，以南宁、重庆、郑州、徐州、武汉、天津、青岛为典型代表的弱二线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上，刚需客群仍是成交主力。此前热度较高城市，诸如北京、上海、合肥、杭州、成都等“以销定产”，依旧以改善作为供应主力。 从供应结构各项目区域分布来看，重点城市主城、近郊、远郊占比结构为34%、21%和45%，供应重心逐步由主城区向远郊转移。其中，苏州、常州、泉州、西安、昆明、南宁、重庆、福州、长春、成都主城占比均在7成以上，而青岛、上海、济南、徐州、无锡、南京则以近郊项目为主，占比均在5成以上。 预判后市，我们认为从7月24日中央政治局会议定调至今的一系列利好信号来看，8月楼市能否被激活，关键还在于地方利好政策的落地。在供应放量的情况下叠加政策刺激，或将在一定程度上提升居民购房信心及购买力，在这背景下，8月成交有望止跌企稳，环比持平或微增。当然不同城市分化行情预期还将延续，大体可以分为以下几类典型城市：第一类为短期内供应放量，优质产品（主城、改善or高端）占比较高的城市，诸如北京、杭州、成都、苏州等。对于这类城市而言，改善客群仍是支撑市场的中坚力量，供给主导成交的属性较为明显，只要有优质项目入市还是能撬动部分需求释放的。第二类为以主城或近郊的刚需产品为供应主力的弱二三线城市，以武汉、南京、重庆、郑州、青岛、南宁、长春、徐州、泉州为典型代表，8月成交或将持平或小幅微跌。其中，武汉、南京、重庆、郑州等人口层面尚有支撑，不过短期低价二手房源对于新房的分流作用也比较明显，加之新房刚需供应占比较大，供过于求、价格战也将持续加剧。第三类为供应缩量或是供需错配型城市，以厦门、天津、长沙、昆明等为典型代表，整体成交还将延续筑底行情。总体来看，短期房地产市场受供给约束明显。一方面受成交行情低迷影响，房企推盘积极性不高。在我们调研中发现，武汉具备拿证条件却不愿拿证的项目体量接近500万平以上；另一方面，土地端成交不济也成为了限制供给放量的客观因素。而且从近期土拍来看，热点城市也不乏底价成交和临时撤牌迹象，这可看出房企拿地更为谨慎。不过供给约束并非制约成交放量最为核心的因素，更关键的还是要看后续地方利好政策落地能否带动居民购房信心修复以及购买力的实质性提升。
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